2023년 변경되는 부동산 제도와 정책 총정리(취득세, 종부세, 양도세, 소득세, 대출)

2023년에는 부동산 제도와 정책에 변화가 많이 생겼습니다. 세계경기 불황에 따른 부동산 침체로 한국 부동산 시장이 위축이 많이 되었습니다. 청약시장에 미분양, 미계약이 속출하고 있으며 부동산 매매 시장도 꽁꽁 얼어붙어 있습니다. 정부는 부동산 시장 활성화를 위해 다양한 제도를 개편하였는데요. 오늘은 2023년에 달라지는 부동산 제도와 정책에 대해서 알아보도록 하겠습니다. 

 

목 차

 

 

 

취득세

2023년 취득세 변경의 핵심은 '다주택자 취득세 중과 완화'에 있습니다. 

	기존	변경
1주택	1 ~ 3 %	1 ~ 3 %
2주택	1 ~ 3 %(조정지역 8%)	1 ~ 3 %
3주택	8 %(조정지역 12%)	4% ( 조정지역 6%)
4주택	12%	6%

▲ 기존에는 다주택자들 특히 4주택자에게는 취득세는 최대 12%까지 중과를 시켰는데, 2023년부터는 6%로 대폭 하향 조정되었습니다. 6%로 절반으로 조정되었으니 다주택자를 위해서 취득세를 상당히 완화시켜 주었습니다. 

 

종부세

과세기준일(매년 6월 1일) 현재 국내에 소재한 재산세 과세대상인 주택 및 토지를 유형별로 구분하여 인별로 합산한 결과, 그 공시가격 합계액이 각 유형별로 공제금액을 초과하는 경우 그 초과분에 대하여 과세되는 세금입니다. 다시 말해, 과세대상의 주택과 토지를 보유한 자에게 인별로 과세를 하는 세금입니다. 이중 과세란 논란이 있는 세금이기도 합니다.

기본 공제금액 상향

2023년에 변경되는 종부세 제도의 핵심은 '기본 공제금액 상향' 입니다. 

	기존 공제금액	변경 공제금액
1주택자	11억	12억
부부 공동명의 1주택자	12억	18억
다주택자	6억	9억

▲ 기존 다주택자의 기본 공제금액이 6억 원에서 9억 원으로 상향됩니다. 보유주택의 공시가 합산액이 9억 원 이하라면, 종합부동산세는 면제됩니다. 1세대 1 주택의 경우에는 현행 종부세 기본 공제금액이 11억 원에서 12억 원으로 상향됩니다. 

▲ 전체 주택가격을 합산한 후에 상기 해당하는 공제 금액을 공제하고, 나머지 금액에 대해서 아래 과세표준 세율에 따라 종부세를 산출합니다.

 

 

 

기본 세율 인하

종부세의 '기본 세율도 인하'됩니다. 

과세표준	종전		개정
	2주택 이하	3주택 이상	2주택 이하	3주택 이상
3억원 이하	0.6 %	1.2%	0.5 %
3억원 초과 6억원 이하	0.8 %	1.6 %	0.7 %
6억원 초과 12억원 이하	1.2 %	2.2 %	1.0 %
12억원 초과 25억원 이하	1.6 %	3.6  %	1.3 %	2.0 %
25억원 초과 50억원 이하			1.5 %	3.0 %
50억원 초과 94억원 이하	2.2 %	5.0 %	2.0 %	4.0 %
94억원 초과	3.0 %	6.0 %	2.7 %	5.0 %
법인	3.0 %	6.0 %	2.7 %	5.0%

▲ 종합부동산세 세율이 과세표준 12억원까지는 주택수와 무관하게 동일하고 3 주택 이상의 경우 기본 세율이 전체적으로 상당히 낮아졌습니다. 법인도 2 주택 이하는 2.7%, 3 주택 이상은 5%로 세율이 인하됩니다. 

다주택자 중과 일부 폐지 및 세율 인하

3주택 이상 다주택자는 과세 표준 12억 초과자만 중과 대상이고, 12억 원 이하 3 주택자에 대한 중과제도 폐지되었으며, 최고세율 5% 적용됩니다.

	기존	변경
중과 최고 세율	6 %	5 %

▲ 2주택자는 종부세 중과가 제외되어 중과세율(1.2% ~ 6.0%)이 아닌 일반세율(0.5% ~ 2.7%)로 적용을 받습니다.

▲ 다만 과세표준 12억 원이 넘는 3주택 이상 다주택자는 중과세율 적용 받지만, 최고세율은 5%로 인하됩니다.

종합부동산세 세부담 상한율 150% 단일화

주택 수에 따라 차등 적용되던 세부담 상한율이 150%로 단일화됩니다. 종부세는 과도한 세부담을 막기 위해 전년 대비 세액이 일정 수준 이상 인상되지 않도록 상한선을 두고 있는데요. 이 기준이 150%로 단일화되었습니다. 

잘 이해가 안 되시죠? 무슨 말이냐면요. 종부세 과세표준표에서처럼 종부세 세율 및 세액이 확정되어도 올해 납부해야만 하는 종부세가 직전 연도에 납부한 종부세의 150%를 초과하지 않도록 해주는 제도입니다. [종합부동산세법 제10조 세부담의 상한]에 자세히 명기되어 있습니다. 

 

 

 

 

양도세

양도세다주택자 양도세 중과 배제 연장

다주택자의 양도세 중과 유예기간이 아래와 같이 연장됩니다. 

유예기간 2023년 5월 9일에서 2024년 5월 9일로 연장

분양권/입주권 단기 양도 세율 완화 

분양권, 주택, 입주권 2년 이내 양도세를 단일과세로 변경되어 단기 양도 세율이 1년으로 완화되는데요. 1년 이내 매도 시 양소 소득 세율이 기본 70%에서 45%로 완화됩니다.

1년 미만 70%   →  45%
1년 이상 60%  →   일반 세율

 

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소득세

양도소득세 이월과세 10년으로 확대

증여를 한 후, 이월과세 기간(기존 5년)이 지난 후 매도를 하면, 증여받은 가액으로 양도 차익을 계산합니다. 이런 이월과세 기준을 10년으로 확대하여 세금 요건이 좀 더 까다로워지게 되었습니다. 이해하기 조금 어려울 수도 있는데요.

 

쉽게 설명하자면, 양도소득세를 절세할 수 있는 방법으로 배우자에게 먼저 증여를 한 후, 배우자가 이를 양도하는 방법이 자주 사용되었습니다. 하지만 이를 방지하기 위해, 배우자와 같은 특수관계자 간에 증여와 같은 우회 증여를 막기 위해 도입된 '양도소득세 이월과세' 적용기간을 5년에서 10년으로 늘린 것입니다. 증여를 한 후, 10년 이내에 팔면 수증자가 아닌 원래 증여자가 직접 양도한 것으로 간주한다는 뜻입니다.

주택 임대 소득 과세 고가주택 기준 9억 → 12억 인상

1 주택 고가 주택 보유자의 월세 임대 소득에 대해서 주택 임대 소득에 대한 세금을 부과할 때, 고가 주택의 기준을 과세 기간 종료일 현재 공시가격 9억에서 12억 원 초과 주택으로 상향하였습니다. 

주택임대소득 과세 고가주택 기준 인상(기획재정부 소득세제과)
1 주택자의 임대소득으로 과세되는고가 주택 기준을 종합부동산세 기준과 동일하게 기준시가 9억 원에서 12억 원으로 인상합니다. 
* 개정 내용은 2023년 1월 1일 이후 발생하는 소득 분부터 적용됩니다.

공시가격 12억 원이 고가주택의 기준이 되었습니다. 양도소득세 비과세 기준도 12억, 종부세 비과세 공제 기준도 12억이 되었습니다. 정부의 부동산 완화로, 1세대 1 주택자 중 월세 수입이 있으신 분들에게는 정말 희소식이 아닐 수 없습니다. 

 

예를 들어 1세대 1 주택자인 경우에 시가 17억 정도이고, 공시가격이 12억 원 이하인 주택을 보유한 사람이라면, 월세 소득에 대해서 과세를 않겠다는 뜻입니다. 만약 공시가격이 12억 원을 초과한다면, 12억원을 공제하고 초과한 부분만 세금을 부과하는 것이 아니라, 고가주택 전체에 대한 세금을 부과한다는 점도 유의해야 할 점입니다. 

 

 

 

대출

규제 지역 내 다주택자 주택 담보 대출 금지 규제 해제

정부는 규제지역 내 다주택자에 대한 주담대 금지 규제를 해제하고, LTV를 30% 가지 적용하기로 하였습니다. 즉 기존에는 다주택자들은 주담대 실행이 불가능하였습니다, 하지만 2023년 1월 1일, 올해부터는 다주택자의 주담대가 집값의 30% 이내에서 허용이 됩니다. DSR(총부채원리금상환비율)는 기존대로 유지되는 것 같습니다. 주택담보대출비율(LTV)에 DSR 규제까지 완화시킬 경우에 가계 부책 문제가 악화될 수 있는 가능성이 많기 때문입니다. 

 

 

 

생활안정/임차보증금 반환 목적 주택담보대출 규제 완화

생활안정자금 목적의 주택담보대출(주담대)에 적용했던 2억 원의 대출 한도 규제 제도를 없앴습니다. 대신에 LTV, LTI 내에서 관리를 하게 되는데요. 투기과열지구 15억 원 초과 아파트에 대한 주담대도 가능하게 되어, 임차보증금 반환을 위해 주택담보대출도 허용이 됩니다. 

 

이외에도 많은 부동산제도가 개편되고 완화되었습니다. 전반적으로 부동산 정책이 완화하는 방향으로 변화하고 있습니다. 세계 경기 침체와 더불어 국내 경기, 부동산 시장이 상당히 위축되어 있으므로 정책적으로 제도를 완화하여 유인책을 펼쳐야겠지요. 자신에게 필요한 부동산 정책 및 제도를 꼼꼼히 살펴보시는 것이 좋을 것 같습니다. 부동산 제도는 언제 또 바뀔지 모르니 시장 상황을 예의 주의 하시고요. 다음에는 바뀐 부동산 제도에 대해서 조목조목 알아가는 시간을 가져보도록 하겠습니다.