[부동산 Q&A] 자녀에게 부동산 양도 혹은 증여할 때 절세 방법

자녀에게 부동산을 양도하거나, 증여하는 방법에 대해서 알아보고자 합니다. 부모와 자신간 부동산 거래에서 매매가 좋을까요? 증여가 나을까요? 2주택자인 부모가 주택 1채를 처분하려고 할 때, 가지고 가자니 세금 부담이 너무 크고 남에게 팔자니 아까울 것입니다. 하지만 성인이 된 자녀에게 주택을 넘긴다면 자식들은 이득일까? 손해일까? 

 

목 차

 

 

 

 

자녀 증여세 면제한도

부모가 자녀에게 증여세없이 증여할 수 있는 한도는 다음과 같습니다. 

증여 대상		면제 한도
자녀	미성년	2000 만원
	성년	5000 만원

부모가 자녀에게 현금 자산을 증여할 때에, 자녀가 미성년자인 경우에는 2천만원까지 면세됩니다. 성년인 경우에는 5천만원까지 증여세가 면세가 됩니다. 이 증여세는 매 10년마다 면제 한도는 초기화됩니다. 따라서 10년전에 5천만원을 증여했다면 10년 뒤에나 다시 증여세를 면세받고 5천만원 증여가 가능합니다. 

 

증여세 없이 3억원 증여 가능?

자녀에게 증여세 없이 3억원을 증여할 수 있다는 소문이 있습니다. 유투브에 이런 영상들이 많은데요. 현금 3억원을 증여할 수 있다는 식으로오해할 수 있습니다. 이런 것은 낚시성 영상들이구요. 현금을 증여세 없이 자녀에게 증여하는 것은 법적으로 불가능합니다. 

 

정확한 뜻은 부동산을 3억원 낮게 저가로 자녀에게 양도하여도 증여세는 내지 않아도 된다는 의미입니다. 예를 들어 10억짜리 아파트가 있다면, 자녀에게 7억원에 팔 수 있다는 뜻입니다. 현금 3억원을 그냥 줄 수 있다는 의미가 아닙니다. 

 

부모자식간 특수관계인간에 재산을 매도할때에 증여세가 과세되지 않는 최대 금액이 시가의 30% 혹은 3억원입니다. 관련 법령을 참고하십시요.

상속세 및 증여세법

 

상속세 및 증여세법 시행령

주의해야할 점이 있습니다. 자녀가 주택 구입 금액에 대한 자금 출처를 확실히 댈 수 있어야 합니다. 예를 들어 10억원의 주택을 7억원에 자녀에게 양도를 한다면 7억원에 대한 자금 출처를 댈 수 있어야 합니다. 최근 급매가 많이 발생하고 있는데요. 시가 대비 30%이상 폭락한 경우가 많이 발생하고 있습니다. 저가 양도가 실익이 많이 있을지 알아보도록 하겠습니다. 

 

 

 

 

 

가족간 부동산 거래, 저가 양도가 좋다?

저가 양도 방법

위에서 말씀드렸다시피 자녀에게 저가도 양도하는 경우에 시가의 30% 혹은 3억원을 넘지 않으면 증여세가 과세되지 않습니다. 일반 주택의 경우 시가는 양도일 전 6개월에서 양도일 후 3개월간 총 9개월의 매매가액, 감정가액등이 있다면 그 가액을 시가로 산정합니다. 만일 아파트라면 거래가 더욱 많을 것이므로 시세를 알기 쉽다. 양도일 전후 가장 가까운날애 거래가액을 시가로 인정합니다. 국토교통부 실거래가 공개 시스템을 확인하는 아파트의 실거래가를 확인할 수 있습니다. 

 

양도소득세 계산

증여세와는 달리 부모님의 양도소득세를 계산해봐야 합니다. 양도소득 금액이 크다면 신중하게 계산해야만합니다. 양도소득세는 대가와 시가의 차액이 5% 혹은 3억원이 넘는 거래의 경우 이를 부당행위로 간주하고, 시가대로 양도소득세를 계산한다는 점입니다. 10억원의 아파르를 7억원에 자녀에게 양도하였다면, 시가와 대가의 차이가 3억원 미만이므로 증여세는 문제없겠지만, 시가의 5%(500만원)가 넘기 때문에 양도소득세를 계산할 때에는 7억원이 아닌 10억으로 계산해야합니다. 

 

동일 세대원인 자녀에게 양도할 경우에는 비과세도 적용받지 못합니다. 따라서 세대 분리를 하는 것이 그나마 유리합니다. 또한 저렴하게 산 만큼 자녀는 향후 매매를 할 경우에 양도소득세 부담이 커질 수 밖에 없다는 점도 간과해서는 안됩니다. 

 

 

 

 

필수 주의 사항

국세청은 부모 자녀간 부동산 거래시 실제로 매매 대금을 주고 받았는지 반드시 점검할 것입니다. 따라서 이에 대해 제대로 소명하지 못하면 양도가 아닌 증여로 볼 수도 있습니다. 또한 자녀가 매매 대금을 지불하였다 하더라도, 자녀가 매매 자금 매련 출처를 정확히 소명하지 못한다면 국세청의 조사를 받을 수도 있습니다. 자금 출처가 불분명하거나, 자금이 부족하다면 저가 양도는 바람직한 방법이 아니므로 참고하시기 바랍니다. 

 

이상으로 부모 자녀간에 부동산 증여 혹은 양도할 때에 절세 방법을 알아보았습니다. 현금 증여는 10년간 5천만원이 최대이므로 부동산을 증여하면 증여세가 엄청나게 많이 나올 것입니다. 그에 반해 자녀가 자금이 충분이 있다는 가정하에 부모 자녀간 부동산 양도 거래시 저가에 자녀에게 부동산을 넘길 수 있다는 장점이 있지만, 부모님에게 양도소득세가 발생할 수 있다는 점을 다각도록 확인해보셔야 합니다. 세금이란게 정말 수시로 바뀌고 어렵습니다. 복잡한 경우라면 세무사를 한 번 찾아가 보시는 것도 추천드립니다. 아무쪼록 많은 도움이 되셨으면 좋겠습니다.