[빌라왕] 깡통전세 & 전세 사기 유형 및 수법, 예방법, 국토부 체크리스트 그리고 피해방지 방안 발표

요즘 전세 사기 관련 뉴스들이 많습니다. 3400여 채로 전세사기를 벌였던 '빌라의 신'과 빌라 400여 채를 사들여서 보증금 300억 원을 가로챈 일당들도 검거되었고요. 뉴스에 전세 사기, 깡통 전세 관련 뉴스가 많아지고 있습니다. 세계적인 경기 침체로 부동산 경기가 나빠지면서 깡통 전세도 많아지고 있습니다. 그래서 오늘은 깡통전세, 전세 사기는 무엇이고, 그 예방법에 대해서 알아보고자 합니다. 

 

 

 

 

빌라왕 전세사기 KBS 보도자료

출처 : KBS 한국방송

지난 12월 29일 9시 뉴스에 상기 내용이 보도되었습니다. 빌라왕에 관한 내용인데요. 김 모 씨, 송모씨, 정 모 씨 2명이 경기 부천 서울 일대를 동시에 매입을 수백여채를 했습니다. 시기도 비슷하고요. 같이 매입한 것을 보니 분양대행사와 연결고리가 있는 것 같습니다. 지금 이 전세사기 피해가 심각한데요. KBS에서 지속적으로 집중 심층보도를 한다고 하니 지켜봐야 할 것 같습니다. 

 

출처 : KBS 한국방송

위 보도를 보면, 아이러니하게 세 명 모두 사망을 하게 됩니다. 사망을 하게 됨으로써 전세사기 깡통전세 피해자들은 어디에 피해를 호소해야할지 정말 어렵게 되었습니다. 인근 부동산에서는 조직적인 범죄에 대해 전혀 몰랐다고 일관하고 있습니다. 그래서 앞으로 문제 해결이 어떻게 될지 미지수입니다. 부디 좋은 해결책이 나왔으면 좋겠습니다. 

 

 

대표적인 전세 사기 유형

전세 사기를 예방하기 위해서 전세 사기 유형을 알아보도록 하겠습니다. 대표적인 전세 사기 유형은 아래와 같습니다. 

1. 중복 계약 : 동일한 부동산 물건으로 동시에 다수의 임대차 계약

중복계약 이중계약을 통한 전세사기

가장 흔한 중복 계약하는 방법입니다. 중개인과 집주인이 모의하는 사기 유형으로 다수의 사람들과 부동산을 중복해서 계약을 하고 계약금만 받고 도망가는 사례입니다. 두 명이 같이 작정하고 짠다면 이를 피할 방법은 거의 없습니다. 

 

일반적으로 전세나 월세 계약을 하면 확정일자를 받습니다. 확정일자를 받아야만 전세금 선순위 권리를 얻게 되는데 계약전에 해당 부동산의 확정일자를 확인할 수 있는 방법은 없습니다. 누구나 확인할 수 있는 등기부 등본에는 나오지가 않습니다. 

 

주민세터에서 확정일자를 열람을 할 수 있는데, 현행법상 제 3자, 타인은 확정일자 부여 현황 열람이 불가능합니다. 그래서 게약 후에나 계약서를 보여주고 열람할 수 있는데 이때에는 사실 사기를 당한 후가 될 것입니다. 

 

이런 전세 사기 유형은 당할 수 밖에 없는데요. 그래서 사기를 안 당하려면 매물을 꼼꼼히 봐야 합니다. 시세보다 너무 싼 지, 최대한 잔금은 늦게 치르는 게 좋은데요. 보통 잔금은 당일 치르고 입주하는 게 대부분이죠. 이렇게 하면 사기 가능성이 많이 줄어듭니다. 

 

그리고 부동산 중개업소의 중개인 자격 여부를 확인해보시기 바랍니다. 국가공간정보포털에서 확인가능합니다. 

 

중복 계약 예방법 정리

1) 시세보다 많이 저렴한 물건 의심하고 정밀 확인 필요
2) 계약일과 잔금일간 기간은 짧게, 입주 당일에 잔금 치르기
3) 부동산 중개인 자격 여부 확인 (부동산 중개소가 믿을만한지 조사 필요)

 

 

 

2. 깡통 전세 : 전세보증금 부풀려 매매가보다 높게 계약한 후 빌라 매도 

출처 : 국토교통부

최근 발생한 신축빌라 중개인 깡통전세 사기 사건, 일명 빌라왕 사건의 대표적인 유형입니다. 기존 전세가 혹은 매매가를 확인하기 어려운 신축 전세를 이용한 사기입니다. 

 

신축 빌라를 건축하고 브로커를 이용하여 시세보다 비싸게, 매매가보다 비싸게 전세를 계약하고 제 3자에게 매도합니다. 제3자는 매매가보다 전세가가 높으니 자기 자본없이 빌라는 매입할 수 있습니다. 세입자 입장에서는 깡통전세가 된 것입니다. 

 

추후 전세금 반환을 요구할 때 집값이 오르면 다행이지만, 요즘같이 부동산이 폭락하는 상황에서는 전세금을 받기 힘듭니다. 전세가가 매매가보다 높기 때문에 빌라를 처분해도 전세금을 다 받을 수가 없습니다. 그래서 깡통 전세는 반드시 피해야 합니다. 

 

요즘 뉴스에 많이들 나오죠? 영끌해서 구입한 아파트들이 폭락하고 있다고. 매매가뿐만 아니라 전세가도 폭락을 하고 있기 때문에 갭투자로 아파트를 구입한 사람들은 전세금을 반환할 때 수억의 전세금도 내줘야 하는 상황에 닥쳐있습니다. 깡통 전세까지는 아직 아니지만 전세금 반환에 상당한 문제가 있을 수 있습니다. 이런 물건들도 조심해야겠죠.

 

3. 깡통 전세 : 공인중개사 간에 자전 거래를 통해 매매가를 부풀려 전세금 올려서 매매

공인중개사간에 자전거래를 통해 국토부에 실거래가 등록을 통한 매매가 상승시키는 방법이 있습니다. 이런 경우 국토부 실거래가를 확인하고 깡통 전세에 당할 수 있습니다. 

 

예를 들어 매매 실거래가가 5억으로 자전거래되어 찍혀있는데, 실제로는 매매가가 4억이라고 가정해 봅시다. 4억 정도라면 안전마진이라고 생각한 세입자가 4억에 전세 거래를 했다면 깡통 전세가 될 수 있는 상황에 놓일 수도 있습니다. 

 

이런 사기를 안 당하려면 해당지역에서 오랫동안 자리를 지켜온 부동산을 통해서 거래하고, 물건을 1곳만 보지 말고 여러 부동산을 통해 꼼꼼히 확인하시는 것이 가장 안전한 방법이라고 할 수 있습니다. 

 

 

 

 

전세사기 계약 체크리스트

출처 : 국토교통부

전세 계약 전에 확인 사항

1. 주변 매매가 및 전세가 시세 확인
   -  인터넷 확인 : 국토교통부 실거래 공개시스템, 국토교통부 모바일 부동산 실거래 정보 앱, 네이버/직방/다음 시세확인 
   - 오프라인 : 인근 부동산 방문하여 확인. 여러 부동산을 방문하여 크로스체크
2. 주택 임대차 표준계약서 사용
   - 대항력, 우수변제권 확보방법 등 계약전 필수 확인사항 안내하고 임차인 보호를 위한 정보제공 등 전세피해 예방 가능
   - 공인중개사에게 표준계약서를 요구하며, 국토부 혹은 거래 관리시스템에서 다운로드 가능
3. 근저당권, 전세권 등 선순위 채권 확인으로 부채 규모 반드시 확인
   - 선순위 채권확인함으로써 추후 반환 가능한 보증금을 확인 가능
   - 인터넷 등기소(www.iros.go.kr) 또는 무인민원발급기 등기부등본 발급하여 확인 
4. 임대인의 세금 체납 여부 확인
   - 임대인의 납세 증명서를 발급(임대인의 동의가 필요함) 받으면 체납여부 확인 가능
   - 국세는 세무서, 지방세는 주민센터에서 발급 가능하고 임대인은 홈텍스/위택스에서 온라인으로 직접 발급가능
5. 선순위 보증금 확인
   - 다가구주택의 경우 다수의 임차인이 존재하므로 선순위 보증금 확인이 반드시 필요(돌려받을 수 있는 금액 미리 확인)
   - 임대인 혹은 임차인이 주민센터 혹은 등기소를 방문하여 확정일자 부여현황 발급받으면 가능
   - 임대차 계약 이전에는 임차인은 확인이 불가능하여, 임대인의 동의가 반드시 필요함
6. 확정일자 부여현황 확인
7. 전입세대 열람

전세 계약 후 확인 사항

1. 임대차 계약 신고
  - 법적 의무사항입니다. 전국(도관 할 군지역은 제외이나 경기도는 포함) 보증금 6천만 원 혹은 월세 30만 원 초과 금액
   - 온라인신고(rtms.molit.go.kr) 또는 관할 주민센터 방문하여 신고 : 주민센터 방문하는 게 편리합니다. 
2. 전입신고 및 확정일자 신청
   - 전입신고도 법적 의무사항, 전입신고하지 않으면 임차인의 보증금은 보호가 되지 않습니다. 
   - 관할 주민 센터 방문하거나 정부24 온라인으로 신청하세요
3. 전세보증금 반환 보증 가입
   - 전세가격 하락 등 임차인이 집주인에게 보증금을 돌려받지 못할 경우 대비 
   - 보증금 전액을 보증기관에서 대신 반환합니다. 
   - 주택도시보증공사, 주택금융공사, 서울보증보험 등에서 가입 가능

https://blog.naver.com/mltmkr/222865772076

국토교통부 장관 원희룡이 알려주는 전세사기 피하는 전세계약 체크리스트

▲ 제가 간략히 정리하였는데요. 자세한 내용이 궁금하시면 위 국토교통부공식 블로그에서 확인하시기 바랍니다. 

 

 

 

국토부에서 정말 좋은 체크리스트를 많들었네요. 전세를 많이 해본 사람들도 부족한 사항들이 있었는데 깔끔하게 잘 정리되었습니다. 위와 같은 체크리스트만 잘 확인한다면 전세 사기를 당할 일이 없을 것 같습니다. 부디 잘 확인하시어 전세사기에 대비하시기 바랍니다. 

 

 

전세사기 피해 방지 법안 발표 : 세입자 권리 강화

 정부는 2022년 9월 1일, 국토교통부는 임차인 재산 보호와 주거안정지원을 위한 전세 사기 피해 방지 방안을 관계부처 합동으로 발표하였습니다.

「전세사기 피해 방지방안」 발표

「전세사기 피해 방지방안」 발표

2023년에는 전세나 월세 보증금을 돌려받을 수 있는 임차인의 권리가 강화됩니다. 전세로 살고 있는 집이 경매로 넘어가면 보증금을 돌려받는데, 이전까지는 국세를 빼고 받았는데 2023년부터는 바뀝니다. 

 

1) 세금 체납이 확정일자 이후 발생하였더라도 세금보다 보증금이 선순위가 됩니다. 확정일자 이전 세금은 이전과 동일하게 공제 후 돌려줍니다. 

 

2) 또한 국세청 체크리스트에서도 확인했듯이 집주인의 동의가 필요했던 세금 체납 확인은 동의 없이도 열람가능하도록 법이 개정됩니다. 

 

이 두 가지 모두 2023년 4월 1일부터 적용되니 참고하시기 바랍니다. 이렇게 임차인의 권리가 점점 강화되는 것 같습니다. 좋은 방향으로 정책이 결정되고 실현되어서 정말 다행입니다. 

 

오늘은 전세 혹은 월세 계약 시 사기 유형에 대해서 알아보고 사기를 예방하는 방법에 대해서 알아보았습니다. 일반인들의 입장에서 쉽게 설명하였으니 도움이 많이 되셨기를 바랍니다.