오늘은 전세 계약 혹은 연장 계약 시 주의/유의 사항 및 특약사항에 대해서 알려드리겠습니다. 최근에 전세사기 특별법이 통과되었는데요. 전세사기 피해를 예방할 수 있는 체크리스트를 요약하였습니다. 물론 부동산에서 다 알려주긴 하지만, 전세계약 시 아래 내용을 숙지하여, 자기 스스로 안전한 전세계약을 할 수 있도록 해야 합니다.
목 차
전세계약 핵심 체크리스트 요약
| 무엇을 확인하나요? | 왜 필요할까요? | 어떻게 확인하나요? | |
| 계 약 전 |
주택상태 | ● 불법·무허가 주택여부 확인 ● 임대인에게 하자보수 요청 |
● 건축물대장 열람(세움터, cloud.eais.go.kr) ● 현장 확인 |
| 적정 전세가율 | ● 보증금을 돌려받지 못할 위험 방지 | ● 국토부 실거래가 공개시스템(rt.molit.go.kr) ● 부동산 정보 사이트(네이버 부동산, 직방 등)를 통한 적정 시세 체크 ● 물건지 인근 복수의 중개 업소 방문 ● 지역별 전세가율 체크(www.rtech.or.kr) |
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| 선순위 권리관계 | ● 보증금 안전여부 확인 | ● 등기부등본(갑구, 을구) 확인 - 인터넷등기소(www.iros.go.kr) 또는 인터넷 등기소 앱 ● 다가구주택의 경우 선순위보증금 확인 (전입세대 열람 내역, 확정일자 부여현황 확인) |
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| 임대인 세금 체납 여부 | ● 보증금 돌려받지 못할 위험 예방 | ● 국세(세무서 또는 홈택스), 지방세(주민센터 또는 위택스) 미납내역 확인 ※ 계약체결후에는 임대인 동의 없이 미납 국세 확인 가능( ’23.4월부터) |
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| 계 약 체 결 시 (당일) |
임대인(대리인) 신분 | ● 계약자 본인여부 확인 | ● 신분증 ● (위임계약시) 위임장·인감증명서 |
| 공인중개사 정상영업 여부 | ● 적법한 중개로 위험계약 체결 방지 | ● 국가공간정보포털(www.nsdi.go.kr) → 부동산중개업 조회 | |
| 주택임대차 표준계약서 활용 | ● 권리보장 특약 명시 | ● 국토교통부 부동산거래관리시스템 (rtms.molit.go.kr)에서 다운로드 후 공인중개사나 임대인에게 사용 요청 | |
| 권리관계 재확인 | ● 근저당 등 권리관계 확인 | ● 등기부등본(갑구, 을구) 확인 - 인터넷등기소(www.iros.go.kr) 또는 인터넷 등기소 앱 | |
| 계약 체결 후 |
임대차신고 | ● 법적의무「( 부동산거래신고법」 제6조의2, 계약 후 30일 이내) ● 확정일자 자동부여 | ● (온라인) 부동산거래관리시스템(rtms.molit.go.kr) ● (오프라인) 관할 주민센터 방문(계약서 지참) |
| 잔금 및 이사 후 | 권리관계 재확인 | ● 계약체결 후 권리변동사항 확인 | ● 등기부등본(갑구, 을구) 확인 - 인터넷등기소(www.iros.go.kr) 또는 인터넷 등기소 앱 |
| 전입신고 | ● 법적의무「( 주민등록법」제11조, 전입 후 14일 이내) ● 대항력 확보 | ● (온라인) 정부24(www.gov.kr) ● (오프라인) 관할 주민센터 방문 | |
| 전세보증금 반환보증 가입 | ● 보증금 미반환 위험 해소 | ● 보증기관*에 문의하여 가입 * 주택도시보증공사(HUG), 한국주택금융공사(HF), SGI서울보증 등 |
계약 체결 전 유의사항
무허가ㆍ불법 건축물 여부 확인
전입신고를 할 수 없는 무허가ㆍ불법 건축물은 「주택 임대차보호법」 적용을 받지 않아 보증금 보호가 어려운 경우가 있으므로 주의하세요.
✅ 현장 방문 및 건축물대장 열람(세움터, https://www.eais.go.kr/)을 통해 무허가ㆍ불법 건축물 여부를 확인하세요.
적정 시세 확인
매매가가 하락하거나 경매 시 보증금 전액 반환이 어려울 수 있으므로 전세가율(매매가 대비 전세가 비율)이 높은 매물은 조심하시기 바랍니다. 집을 알아보기 전에 대부분 시세 확인을 하실 거라 크게 우려되지는 않습니다. 적정 시세 확인하는 일은 매우 중요한 일입니다. 그래야만 매매가와 전세가가 얼마나 차이 나는지 알아야 깡통 전세 매물을 피할 수 있습니다. 발품 팔기 전에 네이버부동산에서 미리 시세를 확인하는 것을 추천드립니다.
✅ 부동산테크(https://rtech.or.kr/), 국토교통부 실거래가 공개시스템 (rt.molit.go.kr), 부동산정보 사이트(네이버 부동산, 직방 등), 복수의 중개업소 방문 등을 통해 적정 매매가와 전세가 시세를 확인하십시요.
선순위 권리관계 확인 | 등기부등본 확인
자신의 전세보증금보다 선순위 채권이나 보증금이 있을 경우, 보증금 전액 반환이 어려울 수 있기 때문에 조심해야 합니다. 원하는 매물의 등기부등본을 발급받아, 근저당, 전세권 등이 있는지 확인이 필요합니다. 매매가 보다 큰 대출이 잡혀 있는지 반드시 확인이 필요하고, 이런 매물을 피해야만 합니다. 이는 인터넷 등기소에서 확인가능가능합니다.
원룸 등 다다구 주택에는 많은 사람들이 살고 있기 때문에 경매가 들어간다면 전입 신고한 순서대로 돈을 돌려받을 수 있습니다. 만약 집 가격보다 더 많은 세입자 보증금이 있다면 자신이 받을 수 있는 보증금이 없을 수도 있습니다. 등기부등본에는 내 앞에 보증금이 얼마 있는지까지 나오지 않기 때문에 임대인에게 확인해봐야 합니다. 계약 전에 임대인의 서명을 받아서 주민센터나 등기소에서 직접 열람이 가능합니다.
✅ 등기부등본 확인(등기소, www.iros.go.kr) 또는 주민센터를 통해 가등기‧가압류 등의 여부, 담보권 설정 여부등을 확인하세요.
✅ 다가구주택의 경우 전입세대 열람내역 및 확정일자 부여현황을 확인하세요.
아래 서식을 확인하여 임대인의 서명을 받아 확인하시기 바랍니다.
임대인의 세금 체납여부 확인
임대인이 미납한 세금이 있을 경우, 보증금 전액 반환이 어려울 수 있으므로 세금 체납여부를 확인하셔야 합니다. 매우 중요한 부분인데요. 계약할 때에는 등기부등본에 안 보여서 안심하고 있다가 임대인 세금체납이 있다면 어느 순간 등기부에 압류가 잡힐 수 있습니다. 압류가 후순위여도 안심할 순 없습니다. 자신이 먼저 전입신고해도 나보다 배당이 앞설 수가 있는데요. 이것을 당해세라고 합니다.
✅ 국세는 세무서(또는 홈택스), 지방세는 주민센터(또는 위택스)에서 임대인의 미납내역을 확인하세요.(임대인 동의 필요)
✅ 계약체결 후에는 임대인 동의 필요 없이도 미납국세 열람이 가능합니다. (’ 23.4월부터)
아래 서식을 확인하셔서 임대인의 세금 체납 여부를 확인하시기 바랍니다.
계약 체결 시 유의사항
임대인(대리인) 신분 확인
임대인 본인이나 임대인의 위임을 받은 대리인과 계약을 체결해야 전세사기를 예방할 수 있습니다.
✅ 등기부등본 상 임대인이 계약당사자인지 확인, 임대인의 신분증 확인, 대리인의 경우 위임장ㆍ 인감증명서 등을 확인하고, 보증금을 입금할 때에도 임대인 (또는 대리인) 명의의 계좌인지 확인 후 이체해야 합니다.
공인중개사 정상 영업 여부 확인
미등록 및 업무정지 중인 중개업소에서 계약을 체결할 경우, 중개사고 발생 시 보상을 받을 수 없습니다.
✅ 국가공간정보포털(www.nsdi.go.kr)에서 등록 및 정상 영업 여부를 확인하세요
✅ 중개대상물 확인‧설명서, 손해배상책임 관련 증서 등도 확인하세요.
주택임대차표준계약서 사용
주택임대차표준계약서를 사용할 경우 임대인의 미납 세금 여부, 확정일자 부여현황 등의 정보를 확인할 수 있어 추후 계약 관련 분쟁을 예방할 수 있습니다.
✅ 국토교통부 부동산거래관리시스템(rtms.molit.go.kr)에서 다운로드하여 활용하세요.
✅ 계약 후 나의 전세보증금보다 선순위의 담보권 설정을 금지하는 특약을 명시하세요.
전세사기 피해 발생 시 문의처는 전세피해 지원센터 1533-8119로 신고 접수 및 법률상담이 가능합니다.
계약 체결 후 유의사항
주택임대차 신고
「부동산거래신고법」제6조의 2에 따른 의무사항으로 보증금 6천만 원을 초과하거나, 월세 30만 원을 초과할 경우에 반드시 계약 체결 후 30일 이내에 계약내용을 신고해야 합니다. 임대차 신고와 동시에 확정일자가 자동부여되어 보증금 보호에 유리합니다.(계약서 첨부 시)
✅ 주민센터 방문 신고 또는 부동산거래관리시스템 (rtms.molit.go.kr)에서 온라인 신고
잔금 지급 시 유의사항
권리관계 변동 확인
계약 체결 이후 등기부등본상 근저당권 설정 등의 변동사항이 없는지 확인해야 합니다. 또한 이사 갈 집이 비어 있거나 기존 세입자가 전출 준비가 되어 있는지 확인을 한 후에 잔금을 지급하세요
✅ 등기부등본(을구) 확인 후 임대인(또는 정당한 대리인) 명의의 계좌로 입금해야 합니다.
이사 후 유의사항
전입신고
「주민등록법」제11조에 따른 의무사항으로 전입 후 14일 이내에 신고해야 하며, 전입신고 익일에 대항력이 발생합니다.
✅ 주민센터 방문 신고 또는 정부 24(www.gov.kr)에서 온라인 신고
전세보증금 반환보증 가입
전세보증금 반환 보증보험에 가입하는 것이 매우 중요한 일입니다. 전세보증금 반환 관련 사고 발생 시, 보증회사에서 보증금 반환을 대신하여 책임지므로 안전합니다. 보증보험에 가입할 수 있는 매물이라는 것은 보험회사에서 리스크를 분석하여 안전한 집이라고 보장해 주는 것과 같으니, 반드시 가입을 하시는 것을 추천드립니다.
✅ 아래 보증기관에 문의하여 보증상품에 가입하세요
✅ 주택도시보증공사(HUG), 한국주택금융공사(HF), SGI서울보증 등
이상으로 전세계약을 할 때에 주의 사항, 유의사항에 대해서 알아보았습니다. 많은 도움이 되셨기를 바라며, 전세계약을 할 때에 특약사항에 전세보증보험 가입 특약, 등기부 등본상 권리 변동 제한, 임대인의 세금 체납, 근저당 말소 조항, 계약기간 중 전셋집 매매에 관한 특약 등을 넣어서 계약하시면 전세사기 예방에 많은 도움을 드릴 것이라 확인합니다. 감사합니다.
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